המעין

הרב זאב וייטמן

מכירת הקרקעות לקראת שמיטת תשע"ה

בשמיטת תשס"ח שימשתי כראש ועדת השמיטה של הרבנות הראשית. בערב השמיטה העדפנו להחתים את החקלאים לא על הרשאה לרבנות למכור את אדמותיהם כפי שהיה מקובל בשמיטות הקודמות - אלא על שטר מכר, שבאמצעותו מכרו את כל זכויותיהם בקרקע למדינת ישראל שהיא בעלת הקרקעות המנוהלות מטעמה ע"י מינהל מקרקעי ישראל. המינהל הוא גם הגוף המוסמך לבצע את מכירת הקרקעות. נוסח שטר המכר עליו החתמנו את החקלאים ואת כל בעלי הזכויות על הקרקעות נוסח בקפידה, לאחר התייעצות עם עורכי דין ויועצים משפטיים המתמחים בתחומי המקרקעין, ועם תריסר רבנים ודיינים מהשורה הראשונה הבקיאים בחושן משפט ובדיני קניינים, והוא היה כדלהלן:

שטר מכר[1]

1.      אנו הח"מ מוכרים בזה למדינת ישראל ו/או לרשות הפיתוח ו/או לקרן קיימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") את המקרקעין וכל הנטוע בהם ו/או כל זכות שיש לנו במקרקעין המפורטים ברשימה ו/או בתשריט/במפה/בתצ"א המצ"ב כנספח "שמ-1" ו-"שמ-2" לשטר זה ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו (להלן: "המקרקעין").

2.      מכירת המקרקעין נועדה לאפשר למינהל למכור את המקרקעין לקונה לא יהודי (להלן: "הקונה") במכירה המועילה להפקיע את חיובי השמיטה מהמקרקעין.

3.      מכירת המקרקעין כאמור בסעיף 1 לעיל הינה על מנת (בתנאי מפורש) שהמינהל ימכור לנו בחזרה את מלוא הזכויות שיש לנו במקרקעין (להלן: "המכירה החוזרת"), מיד לאחר קניית הקרקעות חזרה מידי הקונה בחודש שבט תשס"ט (ינואר 2009)[2], ובאופן בו לא תגרע זכות כלשהי מזכויותינו במקרקעין אך גם לא תתווסף זכות כלשהי לזכויותינו במקרקעין כתוצאה מהמכירה של המקרקעין על ידינו למינהל ו/או כתוצאה מהמכירה החוזרת, ואם המינהל לא ימכור לנו חזרה את המקרקעין או כל זכות במקרקעין כאמור אנו לא מוכרים את המקרקעין למינהל כמפורט בסעיף 1 לעיל, ומכירה זו בטלה ומבוטלת.

כמו כן ידוע לנו ואנו מסכימים כי הקונה ישכור את המינהל לצורך ניהול המקרקעין, ואותנו על מנת שנמשיך לעבד את המקרקעין ולגדל בהן עבור הקונה, וכן אנו מסכימים ומאשרים כי זכותו של המינהל כמייצג הקונה להמשיך לגבות מאיתנו את דמי החכירה, המיסים והתשלומים בהתאם לתנאים הנוהגים בין המינהל ובינינו[3].

4.      להסיר ספק, אנו מסכימים כי המכירה החוזרת תעשה באמצעות נציג מטעמנו שיקבע על ידי המינהל ו/או על ידי הרבנות הראשית, והנציג הנ"ל יקנה עבורנו את זכויותינו מהמינהל במכירה החוזרת.

5.      התמורה עבור מכירת המקרקעין למינהל כמפורט לעיל (להלן: "התמורה") תהיה בהתאם לקביעת השמאי הממשלתי בתוספת 1 ₪ שינתן כקניין כסף.

6.      בחתימתנו על שטר זה אנו מאשרים כי קניין הכסף לגבי המכירה של המקרקעין יעשה ליתר תוקף ויוכל להיעשות ע"י מתן הכסף לנציג שימונה על ידי הרבנות הראשית, ואין בקניין הכסף בכדי לעכב את קניין השטר ואנו מאשרים כי שטר זה יחול גם ללא קניין הכסף הנ"ל.

7.      את התמורה בניכוי 1 ₪ שתינתן כקניין כסף לנציג הנ"ל, אנו זוקפים החל ממועד שטר זה כהלוואה ואולם אנו מסכימים כי המכירה בהתאם לשטר זה לא תתבטל גם אם המינהל לא ישלם לנו את התמורה. כמו כן אנו מסכימים כי התמורה כהגדרתה לעיל תקוזז מהתמורה שאנו נהיה חייבים למינהל עבור המכירה החוזרת.

8.      אנו מאשרים כי נעשה קניין לגבי התנאים שבשטר זה שיהיו כחומר כל תנאים וקניינים העשויים בהתאם להלכה כתנאי בני גד ובני ראובן, ותנאים אלו מתייחסים הן לקניין הכסף והן לקניין השטר, והשטר כולו נעשה כחומר כל השטרות ההלכתיים.

9.      כמו כן אנו מאשרים כי אם המכר על פי שטר זה לא יחול לגבי חלק כלשהו מן המקרקעין, מכל סיבה שהיא, עדיין יחול המכר לגבי יתרת המקרקעין.

10.  להסיר ספק אנו מבהירים ומאשרים כי אין בשטר מכר זה או במכירה החוזרת כדי להקנות לנו או למינהל טענות ו/או תביעות ו/או זכויות ו/או ראיות כלשהן שלא היו לנו או למינהל לפני מכירות אלו, לרבות זכות החזקה במקרקעין.

על מסמך זה הוחתמו כל בעלי הזכויות על הקרקעות, לרבות ועד המושב החוכר מהמינהל, בעל הנחלה בר-הרשות, ובקרקעות מושכרות גם השוכר המגדל על הקרקעות בפועל. לאחר מכן חתמו גם נציג הרבנות הראשית לישראל ועד נוסף שאישרו כי שטר המכר נחתם בפניהם, ושלמען קיום הדברים והתנאים גם נעשה על ידם קניין סודר. באמצעות שטרות אלו, וקודם לביצוע המכירה לקונה הלא יהודי, קנה מינהל מקרקעי ישראל את כל הזכויות שיש לאחרים על קרקעות המדינה. הדבר נעשה ע"י הקניית כל שטרי המכר למינהל בהגבהה, ובאמצעות קניין כסף וקניין סודר.

מכירה זו הביאה לכך שכל זכויות הקניין בקרקעות שעמדו להימכר לגוי בשמיטה היו בידי המינהל, דבר שאיפשר לו למכור במכירה ישירה את הקרקעות לקונה הלא יהודי באמצעות ארבע פעולות קניין – חתימה על הסכם מכר מקרקעין כנהוג בעת מכירת קרקעות במדינת ישראל[4], שטר מכר שנמסר מהמוכר לקונה, קניין כסף וקניין סודר. קודם למכירה זו חייב היה מנהל מינהל מקרקעי ישראל לקבל את אישור מועצת מינהל מקרקעי ישראל לביצוע המכירה. נוסף על כך המכירה לא הייתה מכירה לזמן, אלא מכירה גמורה עם תנאי שהקונה מתחייב למכור את הקרקע חזרה למוכר כעבור כשנה וחצי. כדי לכסות גם חשש רחוק שהקונה לא ימלא אחר תנאי המכר החוזר וממילא יתברר שהמכירה כלל לא חלה, וכדי לכסות את חששם של אלו שהעדיפו את נוסח המכירה שהיה נהוג בעבר וכן של אלו שהיו להם פקפוקים לגבי אופן המכירה המחודש, ניתן גם יפוי כח מהמינהל לרבנות הראשית לבצע מכירה לזמן בנוסח שנהג בעבר, למקרה שיתברר שקיים פגם כלשהו במכירה הישירה שנעשתה, פגם שעלול לגרום לכך שהקרקעות – כולן או חלקן - לא נמכרו.

העוסקים במכירה לקראת שמיטת תשע"ה העדיפו לחזור לשיטת ההחתמה על הרשאות. בעת כתיבת הדברים (תמוז תשע"ד) עוברים נציגי הרבנות הראשית לישראל בין החקלאים ומחתימים אותם על הרשאה למכירת הקרקעות; כשהדברים ייקראו ע"י הקוראים נימצֵא כבר אחרי מכירת הקרקעות לגוי, שאמורה להיעשות על סמך שטרי ההרשאה הללו. נוסח ההרשאה עליו הוחתמו החקלאים ובעלי הקרקעות לקראת שמיטת תשע"ה הוא כדלהלן, ויש לי להעיר כמה הערות בעניינו:

ראשית יש לשבח את העוסקים במלאכה שגם לקראת שמיטת תשע"ה – כמו שנעשה לקראת שמיטת תשס"ח - השקיע צוות הרבנות הראשית מאמצים ניכרים לאתר ולהחתים את בעלי הזכויות על הקרקעות, ולא הסתפק בהחתמת החקלאים המגדלים בפועל, שלעיתים אין להם כל זכות למכור את הקרקעות. במאמרי בתחומין כז לקראת שמיטת תשס"ח ('תוקף היתר המכירה מבחינה משפטית והלכתית', עמ' 13 ואילך) עוררתי על כך שבעבר היו חקלאים שחתמו על היתר המכירה מבלי שהיה להם כל זכות למכור את הקרקעות בהם הם גידלו את גידוליהם החקלאיים, ואין ספק שלהקפדה הזו חשיבות עצומה מבחינת תוקף מכירת הקרקעות.

עם זאת, יש מספר נקודות בנוסח ההרשאה שכדאי לשים אליהן לב:

1.      כידוע עמדת החזו"א הייתה שמכירת קרקע לנכרי הינה מעשה עבירה משום איסור לא תחנם. על פי הכלל שאין שליח לדבר עבירה סבר החזו"א שאין תוקף למעשה עבירה הנעשה בשליחות (ולא הכל מסכימים לכך[5]), ושלכן מכירת קרקעות לגוי הנעשית בשליחות לא חלה. לכן במכירה שבוצעה על ידינו המוכרים מכרו את זכויותיהם למינהל מקרקעי ישראל – דבר שכמובן אין בו כל חשש עבירה, והמכירה עצמה נעשתה ישירות בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הגוי הקונה, כך שאף אם היה במעשה זה עבירה - המכירה חלה גם לדעת החזו"א, כי מדובר על מכירה ישירה ולא על שליחות. עוד ניתן באופן זה לצרף את העובדה שמינהל מקרקעי ישראל אינו נחשב איש יהודי החייב במצוות ונענש על עבירות, ולכן בכל מקרה אין כאן עבירה שמבטלת את השליחות. אולם, כאמור, השנה חזרה הרבנות הראשית לחתימה על הרשאות, ואני משער שהכוונה היא לבצע על סמך הרשאות אלו מכירה של הקרקעות לקונה לא יהודי על סמך הדעות החולקות על החזון איש. אלא שאם רוצים לצאת גם ידי חובת דעת ה"חזון איש" ניתן עדיין, גם בהתאם לנוסח שטר ההרשאה עליו הוחתמו החקלאים, למכור את כל הזכויות שיש לחותמים לא באופן ישיר לגוי (שאז קיימת לדעת החזו"א בעיית 'אין שליח לדבר עבירה') אלא למינהל מקרקעי ישראל, ורק לאחר מכן לדאוג לביצוע מכירה ישירה של הקרקעות ממינהל מקרקעי ישראל לקונה הלא יהודי.

קיום הצעה זו יפתור בעיה נוספת שקיימת בשטר ההרשאה, והיא שחסרה בהרשאה נתינת רשות מפורשת של בעלי הקרקע למכור את הקרקעות לנכרי. דבר זה צריך לדעתי להיות מפורש בשטר ההרשאה, מכיוון שכלל לא פשוט שמי שנותן הרשאה לרב למכור את קרקעותיו – במיוחד כאשר מודגש שההרשאה היא "כדין תורתנו הקדושה" – מסכים שהיא תימכר לנכרי כאשר יש בכך לכאורה איסור תורה של 'לא תחנם', ואם כך, גם בלי טענת החזו"א שקיימת כאן בעיה של 'אין שליח לדבר עבירה', יתכן שבמכירה לגוי עוברים השליחים מקבלי ההרשאה על דעת המשלחים, והמכר כלל לא חל[6].

2.      ההרשאה ניתנת ע"י בעל הקרקע למועצת הרבנות הראשית. לדעתי היה עדיף לפרש שההרשאה כוללת גם את כל מי שהיא תמנה או תסמיך לבצע את המכירה, או אפילו עדיף שההרשאה תינתן לרב הראשי ולמי שימנה לצורך כך, וטוב משניהם שההרשאה תינתן למינהל מקרקעי ישראל. אך מכיוון שקיימא לן ששליח עושה שליח[7], ובמיוחד אם ננקוט שכאן מדובר בזכות עבור המוכרים, אין חובה שבעת המכירה תהיה נוכחות של כל מועצת הרבנות הראשית או קוורום מחייב של המועצה, והמכירה יכולה להיעשות על ידי מי שימונה ע"י המועצה ויוסמך לכך מטעמה[8].

3.      בהרשאה נכתב שהרשות ניתנת למכור את הקרקעות מתאריך א' בתשרי תשע"ה. מכיוון שסביר להניח שהמכירה תתבצע לפני ראש השנה, יש לדאוג לכך שהמכירה שתיעשה בחודש אלול תחול רק מא' בתשרי ולא מרגע ביצוע המכירה בפועל, מכיוון שההרשאה לא מאפשרת למכור את הקרקעות קודם לא' בתשרי[9]. ניתן לערוך קניין שטר כדי שיחול לאחר זמן, ויש להקפיד על כך שבעת חלות המכירה השטר יהיה ברשות הקונה. גםקניין כסף יכול להיעשות כך שיחול לאחר זמן, וגם כאן ראוי להקפיד שהכסף יהיה בידי המוכרים בעת חלות המכירה בראש השנה. הבעיה היא לגבי קניין סודר, שהרי לא ניתן לבצע קניין חליפין באופן שהמכר יחול לאחר זמן[10]. לעומת זאת, ניתן לעשות הסכם מכר מקרקעין כנהוג במכירת קרקעות רגילה ולסמוך בכך על קניין סיטומתא, ובהסכם כזה אין בעיה לכתוב שחלות המכר היא מא' בתשרי[11].

4.      הטיעון העיקרי אותו שמעתי מהגרי"ש אלישיב זצ"ל כנגד תוקף היתר המכירה וחלותו היה שהמכירה הכללית בימינו לא חלה בגלל חוסר גמירות וסמיכות דעת. לדעתו החתימה על שטר ההרשאה, וכיוצ"ב על שטר המכירה, לא מועילה במקרה שבלבו ובלב כל אדם גלוי שאין גמירות דעת אמיתית להרשאה או למכירת הקרקעות, וכל קניין שברור שאין בו סמיכות דעת איננו קניין.

כדי לתקן ליקוי זה, וכדי להביא את המוכרים ואת הגוי הקונה לידי גמירות וסמיכות דעת גדולה יותר, חשוב להקפיד שלא לכתוב בשטר ההרשאה שהחותם מתחייב לדברים שברור שהוא לא יסכים להם (מכירה גמורה ומוחלטת, באיזה מחיר שירצו, שיוכל הקונה לחפור בורות שיחין ומערות וכדומה), וכן חשוב לכתוב את שטר ההרשאה, כמו גם את שטר המכירה, בלשון המובנת לחותמים; החתמה על טופס הכתוב בלשון הלכתית-רבנית, והכולל ביטויים רבניים שאינם ברורים למוכר המצוי, עלולה לפגוע בגמירות הדעת, ולגרום לכך שמבחינת החותמים מדובר בטקס דתי, או בדרישה הלכתית שאין לה כל משמעות מעשית אמיתית. במקרים רבים החותמים על ההרשאה או על שטר המכירה מאשרים בחתימתם דברים שאילו הם היו מבינים את משמעותם אין כמעט ספק שהם לא היו מוכנים לחתום עליהם. לכן טוב עשו מנסחי שטר ההרשאה שלמשל במקום לכתוב שההרשאה מאשרת לרבנות למכור את הקרקע במכירה גמורה וחלוטה ובכל מחיר שירצו וכו' - נכתב שההרשאה היא למכירה לשנתיים בלבד. כמו כן היה רצוי להוסיף לשטר ההרשאה שהמוכרים ימשיכו לעבד את הקרקעות בשליחות הקונה ומטעמו, וכן פרטים לגבי גובה התמורה שיקבלו עבור המכירה ועבור עבודתם, וכך גמירות הדעת הייתה מתחזקת.

הביטויים הרבניים-תלמודיים עליהם ניתן היה לוותר הם למשל:

"לפי השלטוני הנהוג במקום[12]", "ודלא כטופסי שטרא", "ובכל צדדי ייפוי כח שבעולם", "באנו על החתום הן ע"י עצמנו, בין בחתימת ידינו בין במסירת קולמוס[13] בין ע"י המורשים והממונים מאיתנו לנהל את ענייני הקרקעות והצמחים הנ"ל שלנו בין ע"י שליחיהם אפילו עד מאה שליחים באי כוחם בין בכתב ידם ובין במסירת קולמוס", "ולא יגרום ביטול פרט זה שום גרעין כקלישות כח", "ולא יגרע כח הרשאה זו וכח פעולת המורשים בכל מה שעבדו בקרקעות וכל מה שעליהם הנמסרים להם[14]" וכדומה[15].

כמו כן, כדי לשפר את גמירות הדעת והרצינות שבחתימה על הרשאה זו, הייתי כותב ככותרת במקום "שטר הרשאה" - "יפוי כח בלתי חוזר", שזהו מונח משפטי ידוע ומוכר ע"י רוב החותמים.

5.      בשטר ההרשאה נכתב שההרשאה תימסר בקניין אגב סודר בבית דין חשוב. אכן יש יתרון לקניין הנעשה בבי"ד חשוב שההתחייבות חלה גם במקרים של אסמכתא, ולעניין זה מועילה גם הודאת בעל דין אפילו שבפועל לא נעשה הקניין בפני בי"ד חשוב[16]. אך נראה שראוי היה לכתוב "ומודה אני שעל התחייבויותיי אלו נעשה קניין בפני בי"ד חשוב", ולא כפי שמשמע מהנוסח שנכתב בהרשאה שקיימת התחייבות לבצע את הקניין בבי"ד חשוב כאשר בפועל קניין כזה לא נעשה.

כאמור הדברים נכתבים לפני ביצוע המכירה, ועדיין לא ברור אם המכירה עצמה תיעשה לזמן כפי שהיה נהוג מאז ימות הרב קוק וכפי שמשמע מנוסח ההרשאה עליה הוחתמו החקלאים, או שתהיה זו מכירה גמורה על תנאי כפי שנעשה בשמיטה שעברה בכל גידולי הירקות שיש בהם חשש איסור ספיחים[17].

במאמרי בתחומין הנ"ל הבאתי שבשו"ת משפט כהן (סי' סג) התלבט הראי"ה קוק האם לבצע מכירה גמורה או מכירה לזמן. מחד, מכירה גמורה עדיפה מבחינת הפקעת איסורי השמיטה. מצד שני, מכירה לזמן עדיפה מבחינת איסור 'לא תחנם'[18] וכן מבחינת צמצום ההערמה וחיזוק גמירות הדעת. במכתבו לרידב"ז (שם) כותב הראי"ה קוק שנטייתו היא למכור מכירה גמורה, אלא שלבסוף הוא מכר לשנתיים, כפי שיסד הרב מרדכי רוביו בעל שו"ת שמן המור וכפי שהסכים הגרי"א ספקטור מקובנא בשמיטת תרמ"ט. כדי שמכירה לזמן תיחשב למכירת גוף הקרקע שמפקיעה את קדושת הקרקע והפירות, ולא תחשב להשכרה ולמכירת פירות גרידא, התנה הרב קוק בנוסח המכירה שמותר לקונה לחפור בקרקע בורות שיחין ומערות, וחזר וכתב שתנאי זה הינו עיקר חשוב בהיתר המכירה (שם סי' סו). ולפי זה בנוסח המכירה הנהוג מאז ימות הראי"ה קוק זצ"ל מוכרים את הקרקע למשך שנתיים (כשהמכירה פוקעת מאליה בתום שנתיים) ומדגישים שלקונה יש רשות "לחפור בקרקעות בורות שיחין ומערות ולשנותם בכל מיני שינויים, וכל הנטיעות והצמחים שעליהם" – דבר שלגביו ברור שאין כל גמירות דעת. לכן נראה שעדיף שלא להזכיר בשטר ההרשאה את חפירת הבורות, השיחין והמערות, ולמכור דווקא מכירה גמורה וחלוטה, ולהתנות שהמכירה הינה על מנת להחזיר בתום שנתיים. מכירה כזו עדיפה מבחינת הפקעת חיובי השביעית, אלא שכדי להבטיח שהקרקע לא תישאר לצמיתות בידי הקונה, ושלא יהיה במכירה כזו איסור לא תחנם, יש להתנות שהמכירה תהיה על מנת להחזיר[19].