המעין

הגנת הדייר בהלכה – הסכם או תקנה? / ארז אדלר

הורדת קובץ PDF

 

יסוד הדין

 

הבנת מחלוקת הראשונים

נפל הבית

שינוי דמי השכירות

שיטת הרמב"ם

סיכום

יסוד הדין

הסוגיא במסכת בבא מציעא (קא, ב) מחדשת דין בענייני שכירות בתים:

משנה. המשכיר בית לחברו - בימות הגשמים אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח, בימות החמה שלושים יום. ובכרכים אחד ימות החמה ואחד ימות הגשמים שנים עשר חודש. ובחנויות אחד עיירות ואחד כרכים שנים עשר חודש, רבן שמעון בן גמליאל אומר חנות של נחתומים ושל צבעים שלוש שנים.

גמרא. מאי שנא ימות הגשמים, דכי אגר איניש ביתא בימות הגשמים אגר לכולהו ימות הגשמים - ימות החמה נמי דכי אגר איניש ביתא לכולהו ימות החמה אגר! אלא בימות הגשמים היינו טעמא דלא שכיח ביתא למיגר.

הגמרא דנה בדין השונה בימות הגשמים, ומסבירה שבתקופה זו של השנה קשה למצוא בתים זמינים להשכרה, ולכן מסתמא ההסכמה הייתה שלא להוציא את הדייר בימות הגשמים. לעומת זאת בימות החמה אפשר להוציא את הדייר לאחר שלושים יום, ובכרכים לאחר שנה.

אימא סיפא בכרכים אחד ימות החמה ואחד ימות הגשמים שנים עשר חודש, ואילו מלו ליה יומי שכירות בימות הגשמים מפיק ליה, ואמאי, הא לא שכיח ביתא למיגר! אמר רב יהודה, להודיע קתני, והכי קאמר, המשכיר בית לחברו סתם אין יכול להוציאו בימות הגשמים מחג ועד הפסח אלא אם כן הודיעו שלושים יום מעיקרא. תניא נמי הכי, כשאמרו שלושים וכשאמרו שנים עשר חודש לא אמרו אלא להודיעו, וכשם שמשכיר צריך להודיע כך שוכר צריך להודיע, דאמר ליה אי אודעתן הוה טרחנא ומותיבנא ביה איניש מעליא. אמר רב אסי, אם נכנס יום אחד בימות הגשמים אינו יכול להוציאו מן החג עד הפסח. והא אנן שלושים יום קאמר! הכי קאמר, אם נכנס יום אחד בימות הגשמים מהני שלושים יום אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח.

הגמרא שואלת שאם הסיבה לחלוקה היא שבחורף אין בתים זמינים, מדוע בכרכים (שמוזכרים בסיפא של המשנה) אפשר להוציא את הדייר אחרי שנה ואין הבדל בין ימות החמה לימות הגשמים? ומשיבה הגמרא שהשנה המוזכרת אינה פרק הזמן המינימלי לשכירות אלא חובת ההודעה המוקדמת לפני סיום השכירות. יוצא מכאן שבין סוכות לפסח אפשר יהיה לפנות דייר רק אם מודיעים לו חודש מראש, חוץ מהכרכים שבהם צריך להודיע שנה מראש.

רש"י (קא, ב ד"ה להודיע) כתב שהסוגיא מתייחסת למקרה שתמה תקופת השכירות עליה סיכמו מראש, והמשכיר מעוניין לפנות את השוכר מהבית, ובמקרה כזה עליו להודיע לו מראש. אך אם המשכיר לא הודיע, השוכר יוכל להמשיך להתגורר בבית ולקבל ארכה להסכם השכירות.

אולם, ר"ח והרי"ף ובעקבותיהם גם הרמב"ם (שכירות ו, ו-ז), הרמב"ן (קא, ב ד"ה וקשה לי) והרי"ץ גיאת (שם) הריטב"א (שם, ד"ה המשכיר וד"ה אמר רב יהודה), הר"ן (שם ד"ה אמר רב יהודה), הר"י מלוניל (מובא בשטמ"ק שם ד"ה להודיעו) והרי"ד (בפסקיו שם) טענו שהגמרא מתייחסת לשכירות סתם שאינה קצובה בזמן, אך אם מראש היה ידוע מתי תמה תקופת השכירות והשוכר היה אמור להיות מודע לכך, זה עצמו נחשב כהודעה מוקדמת.

כדי להבין את שורש מחלוקת הראשונים יש לעיין באופן שבו הם הבינו את תחילת הסוגיא.

 

הבנת מחלוקת הראשונים

בפירושו על ההו"א בגמרא פירש רש"י (קא, ב ד"ה מאי וד"ה בימות) שהאיסור להוציא את השוכר מהבית בימות הגשמים נובע מכך שכוונת השוכר הייתה לשכור את הבית לכל ימות הגשמים, ומדובר במעין התנאה מראש. לכן, כאשר הגמרא דחתה אפשרות זו בטענה שאפשר היה לומר שגם בהסכם שכירות בימות החמה מדובר בהתנאה לכל ימות החמה[1], הבין רש"י שנדחתה גם ההבנה שטעם הדין משום שמדובר בתנאי. במקום זאת הסבירה הגמרא שטעם הדין הוא משום שבימות הגשמים יש חשש שהשוכר לא ימצא מקום מגורים חלופי, ומדובר בתקנה שנועדה להגן על השוכר כדי שלא יושלך לרחוב בימות הגשמים[2]. לפי דברי רב יהודה בהמשך המו"מ בסוגיא תקנה זו קובעת כי המשכיר נדרש להודיע לשוכר מראש שעליו למצוא מקום מגורים חלופי, ואם לא יעשה כן הוא יידרש לתת לו להישאר בביתו לפרק זמן נוסף[3]. מכיוון שמדובר על חובה המנותקת מהסכם השכירות, רש"י סבר שהמשכיר יתחייב להודיע לשוכר מראש על פינויו מהדירה גם כאשר השכירות הייתה קצובה בזמן.

מאידך, לפי עמדת החולקים על רש"י, הגמרא דחתה את ההו"א בטענה שההבדל בין ימות החמה לימות הגשמים הוא שבימות הגשמים יש טעם שבגינו הצדדים התנו מראש שלא ניתן יהיה לפנות את הדייר. כלומר, גם לפי מסקנת הגמרא טעם הדין הוא ההסכמה מראש שבין שני הצדדים שלא לפנות את השוכר במהלך ימות הגשמים[4]. הרמב"ן (ד"ה וקשה) הסביר שבשכירות לזמן קצוב מראש אין צורך בהודעה מפורשת, שהרי השוכר ידע מראש שעליו לפנות את הבית בתום הזמן. דהיינו, לדבריו אין עניין בעצם ההודעה, אלא בכך שהשוכר יידע מראש שעליו לפנות את הבית, כדי לאפשר לו לחפש דיור חלופי.

 

נפל הבית

בהמשך דנה הגמרא בשלושה מקרים שעלולים להתרחש במהלך הזמן שבו המשכיר מחויב להשאיר את השוכר בביתו:

פשיטא, נפל ליה ביתא אמר ליה לא עדיפת מינאי. זבניה או אורתיה או יהביה במתנה אמר ליה לא עדיפת מגברא דאתית מיניה. כלליה לבריה, חזינן אי הוה אפשר לאודועיה איבעי ליה לאודועי, ואי לא אמר ליה לא עדיפת מינאי.

הגמרא מתייחסת לשלושה מקרים: א. אם נפל ביתו של המשכיר והוא חייב למצוא בית חדש, הוא יכול לבוא לשוכר ולומר לו שאין לו עדיפות עליו ולכן עליו לפנות את הבית. ב. אם המשכיר מכר או הוריש את הבית לאדם אחר, השוכר יכול לומר לו שהוא לא עדיף על מי שהעביר לו את הבית ולכן גם בעל הבית החדש לא יוכל לפנותו. ג. אם בעל הבית חיתן את בנו וצריך לתת לו בית להתגורר בו, אז במידה והיה יכול להודיע לשוכר מראש הוא חייב לעשות זאת ולא יוכל להוציא את השוכר במפתיע, אבל אם לא הייתה לו אפשרות להודיע המשכיר יכול לומר לשוכר שהוא לא עדיף ממנו שנדרש במפתיע להשיג דירה חדשה, ולכן עליו לפנות את הדירה.

אמירתו של המשכיר לשוכר במקרה הראשון "לא עדיפת מינאי" מצריכה התבוננות. רש"י (קא, ב ד"ה לא עדיפת) הסביר שטענתו של המשכיר כלפי השוכר היא "הלא אינך בא עלי אלא מחמת שלא הודעתיך, ואתה אינך מוצא בית לשכור, אף אני לא היה לי להודיעך, שלא ידעתי שיפול ביתי, ואני איני מוצא בית לשכור, ולא טוב שתדור אתה בפנים ואני בחוץ". כלומר, מכיוון שהתקנה נועדה למנוע מאנשים להיות מושלכים לרחוב אז אין סיבה שהשוכר יתגורר בבית בעוד שהמשכיר יישאר ללא קורת גג. המשכיר מוסיף שאין להאשים אותו ברשלנות בכך שלא הודיע מראש, מכיוון שלא הייתה לו בעצמו דרך לדעת שביתו ייפול. כלומר, אם המשכיר היה מתרשל, לא הייתה לו אפשרות לסלק את השוכר. נראה מדברי רש"י שמדובר בתקנה, שהרי אם חובת ההודעה הייתה חלק מהסכם ביניהם השוכר היה יכול רק לומר שנאנס ולא היה צירך להוסיף ולומר "לא עדיפת מינאי" (שזה המשפט היחיד שהגמרא מציינת) והתנאי היה מתבטל מאליו[5].

מאידך, הרי"ד (פסקים קא, ב) שצידד בעמדה השנייה, כתב שהמשכיר יאמר לשוכר "לא על דעת כן השכרתי לך שתהיה עודף עלי שאתה תדור בו ואני אחזר למצוא בית שאדור בו, אלא מוציאו ודר בביתו". דהיינו, לדבריו המשכיר יכול לומר לשוכר שלא על דעת כן הוא השכיר לו, ולכן הוא לא מחויב לסיכום ביניהם.

אולם קשה להבין את דברי הרמב"ם (שכירות ו, ט) לפיו המשכיר אומר לשוכר "אינו בדין שתהיה אתה יושב בביתי עד שתמצא מקום ואני מושלך בדרך, שאין אתה בעל זכות בבית זה יותר ממני", ודומני שכדי לברר את דבריו יש לעיין בסוגיא נוספת.

 

שינוי דמי השכירות

בהמשך הסוגייה, הגמרא עוברת לדון באפשרותו של המשכיר להעלות את דמי השכירות:

אמר רב הונא, ואם בא לרבות בדמיה מרבה. אמר ליה רב נחמן, האי לנקטיה בכובסיה דלשבקיה לגלימא! לא צריכא דאייקור בתי.

רב הונא טען שלמרות שבעל הבית לא יכול לפנות את השוכר, הוא יוכל להעלות את דמי השכירות באופן חד-צדדי. רב נחמן הקשה על דבריו בטענה שמדובר בכפייה לא הוגנת, ולכן הגמרא מעמידה את דברי רב הונא במקרה שמחיר השכירות עלה.

הן רש"י (קא, ב ד"ה אם בא) והן הרמב"ם (שכירות ו, ט) הסבירו שהמשכיר יוכל להעלות את המחיר באופן חד-צדדי בתום תקופת השכירות, כלומר בתקופה שבה הוא מחויב לתת לשוכר לגור בדירתו. לדעת רש"י נראה שמדובר בדין מובן, שהרי תקופת השכירות שסוכמה מראש תמה וכבר מדובר במעין שכירות חדשה שכפויה על המשכיר, ואותו "הסכם" חדש יהיה לפי שער השוק העדכני. מסתבר לומר שהתקנה נועדה רק לשמור שהדייר לא ייזרק לרחוב עד למציאת בית חדש, אך המשכיר לא התחייב מלכתחילה לאותו מחיר, שהרי בלאו הכי מדובר בתחליף זמני עד שימצא בית חדש לשכור, לכן המחיר ייקבע בהתאם לשוק. לפי זה מובן מדוע הגמרא סייגה את העלאת המחירים רק למקרה שבו כלל הבתים התייקרו. אולם לכאורה לפי הדעה השנייה הדבר לא ברור, שהרי אם מדובר בהמשך ההסכם הראשון, מדוע המשכיר יכול לשנות אותו באופן חד-צדדי? מה ההבדל בין סיום השכירות להעלאת המחיר? מדוע מותר יהיה לחרוג מההסכם רק כאשר כלל מחירי השכירות עלו?

הרי"ד (פסקים קא, ב) כתב שהמשכיר יוכל להעלות את השכר משום שגם אם השוכר היה לוקח דירה אחרת היה עליו לשלם לפי המחיר היקר. דומני שהעיקרון בדבריו הוא שבלאו הכי השוכר היה אמור למצוא דירה אחרת, והאריכו לו את תקופת השהייה בדירה רק כדי שיוכל למצוא דירה אחרת, ולא מדובר על המשך של הסכם השכירות המקורי. בהתאם לשיטתו שמקור ההארכה הוא בהתנאה מראש בין הצדדים, נראה להסביר שההסכם מראש כלל רק חובה מצד המשכיר שלא לפנות את השוכר בלא הודעה מראש, אך הוא לא התחייב להמשיך את ההסכם המקורי באותו המחיר.

 

שיטת הרמב"ם

מעניין לראות שלאורך ההלכות שעוסקות בדיני הגנת הדייר, הרמב"ם (שכירות ו, ז-יא) הגדיר את היחס שבין המשכיר לשוכר כחוסר יכולת להוציא, ולא כהמשך של השכירות. בהתאם, לגבי שינוי דמי השכירות כתב (הל' ט) "אם הוקרו הבתים יש למשכיר להוסיף עליו, ולומר לשוכר או השכר בשוה עד שתמצא או תצא", דהיינו שהמשכיר יכול לומר לשוכר לשכור את הבית בהתאם למחיר המקובל בשוק. מכאן עולה שגם לשיטתו מדובר על הסכם חדש ולא המשך החוזה הישן. לאור זאת, נראה שלדעת הרמב"ם במסגרת ההסכמה בין הצדדים המשכיר התחייב שלא לפנות את השוכר בלי הודעה מספיקה מראש. אולם אם לא הודיע די זמן מראש, המשכיר יהיה חייב לאפשר לשוכר להמשיך לשכור את הבית לפרק זמן נוסף.

אם כן, ייתכן שבמקרה שנפל ביתו של המשכיר הרמב"ם (הל' ט) יסביר שהוא יוכל לומר לשוכר "אינו בדין שתהיה אתה יושב בביתי עד שתמצא מקום ואני מושלך בדרך, שאין אתה בעל זכות בבית זה יותר ממני". דהיינו, אמנם הצדדים הסכימו מראש שהשוכר יקבל זכות לשכור את הבית לתקופה נוספת כדי שלא להיות חסר-בית, אך זכות זו אינה גוברת על זכותו של המשכיר לגור בביתו ולא להיות מושלך בדרך בעצמו.

 

סיכום

הגמרא בב"מ קובעת שבתום תקופת שכירות בית על המשכיר להודיע מראש לשוכר שהוא מעוניין לפנותו מהבית, כדי שיהיה לו די זמן למצוא דירה חדשה. נראה שטעם הדבר מצוי במחלוקת ראשונים, לדעת רש"י מדובר בתקנה שמיועדת למנוע מהשוכר להיזרק לרחוב, אולם לדעת ראשונים רבים אחרים זהו למעשה חלק מהסכם השכירות בין הצדדים מלכתחילה. למחלוקת זו מספר השלכות הלכתיות על היחס בין השוכר למשכיר בתקופת הביניים.

להלכה נפסקה דעת הרמב"ם[6]. לאור ההבחנה בין דעת רש"י לבין יתר הראשונים נראה, כפי שציינו חלק מן הפוסקים[7], שלהלכה מדובר בחלק מההסכם, ולא בתקנה. לפי זה ייתכן שאף להלכה המשכיר יוכל להתנות מראש עם השוכר שמותר לו לסיים את השכירות לאלתר.